Abitazione principale affittata parzialmente

[naike]

Buongiorno,
ho rilevato alcuni casi di unico immobile adibito ad abitazione principale, che però viene in parte affittato o dato in uso a figli/genitori. In questi immobili quindi risultano residenti più nuclei famigliari e le abitazioni sono autonome, con ingressi separati, cucina, ecc..

L'Ufficio tecnico mi dice che questi casi non sono regolari da un punto di vista urbanistico e che l'accatastamento dovrebbe essere assolutamente separato.

In attesa della variazione catastale, secondo voi è possibile richiedere il pagamento dell'IMU sulla porzione affittata, applicando una rendita presunta?

Grazie

[FireFil]

L'Ufficio tecnico mi dice ... che l'accatastamento dovrebbe essere assolutamente separato.

Il condizionale non va d'accordo con l'avverbio "assolutamente" ma è classico in certi ambienti.

In attesa della variazione catastale

attivando la procedura di cui alla legge 311 del 2004? Se così non è resterai in attesa perenne.
Se segui la procedura di cui alla legge 311 del 2004 hai tutte le fasi ben definite, comprese quelle in cui puoi accertare l'imposta e che base imponibile usare.

Ora passo all'ipotesi di attività non legge 311/2004.

secondo voi è possibile richiedere il pagamento dell'IMU sulla porzione affittata, applicando una rendita presunta?

Possibile ma non semplice e ad alto grado di impugnazione. Devi andare con i piedi di piombo, misurando la singola parola che compone l'avviso di accertamento. Vietato scrivere "rendita presunta", anche se di fatto è così nel significato comune. In generale qualcunque cosa scriverai ti esporrai a ricorsi (o istanze di autotutela) come se piovesse. Vai a spiegare poi ad una CGT provinciale che c'è un accatastamento non corrispondente alla realtà e che quindi... ecc ecc ecc. Parti già con l'idea di arrivare almeno in secondo grado.
Se sei pronto a tutto questo, anche dal punto di vista economico, hai un gran coraggio e sei da ammirare per la precisione e dedizione. Io non ci sono mai riuscito.
Chi fa il calcolo della "rendita risultate da una simulazione di DOCFA"?
Se te lo fa l'ufficio tecnico voglio venire a lavorare lì.
Ecco, rendita derivante da simulazione di DOCFA o concetto molto simile, né "rendita presunta" né "provvisoria". Definiscila sempre come risultate da una procedura DOCFA simulata che rappresenta la situazione di fatto esistente. Aggiungo: metti nel testo che quando eventualmente scrivi "rendita simulata" intendi "rendita derivante da procedura DOCFA simulata". Ad esempio all'inizio del testo:
Definizioni
- "rendita simulata": "rendita derivante da procedura DOCFA simulata"
ed arricchisci l'elenco delle definizioni in modo che sia chiaro (per quelli de coccio) che sai benissimo che quella situazione catastale non esiste da nessuna parte ma l'hai costruita (simulata) proprio perché la situazione in atti non corrisponde al vero.

[Unborn]

Se l'abitazione principale è parzialmente locata (specificato nel contratto) e il proprietario continua a mantenere residenza e dimora lì, prevale tale destinazione e dunque l'esenzione. Ci fu un parere anche del MEF in tal senso oltre a qualche sentenza mi pare.

Ciò ovviamente non impedisce tramite il comma 336 a far sistemare l'immobile catastalmente. Noi l'abbiamo fatto di recente in un caso simile dove l'immobile aveva un unico sub ma in realtà vi erano due locazioni parziali. Di fatto l'immobile veniva locato per ciascun piano, pur risultano tutto abitazione principale.

[FireFil]

...Ci fu un parere anche del MEF in tal senso oltre a qualche sentenza mi pare.

Non ricordo sentenze a tal proposito ma può trattarsi di una mia lacuna, anzi è la situazione più probabile.
Sul parere del MEF invece confermo, esiste. Però non sta né in cielo né in terra.

Cominciamo con la definizione di unità immobiliare

Decreto Ministero delle Finanze del 2 gennaio 1998 n. 28
L’unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati, ovvero da un’area che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.

Nel momento in cui una porzione è concessa in locazione è anche di fatto dimostrato (non solo potenzialità) che ha autonomia funzionale e reddituale -> accatastamento separato.

Si ritrae da (parte di) un fabbricato un reddito come comunemente definito. Perché trattare allo stesso modo chi non ha un incasso dal proprio fabbricato perché adibito ad abitazione principale e chi invece ha questa fonte di entrata supplementare? Ok, l'IMU non è un'imposta sul reddito ma è sotto gli occhi di tutti che le due situazioni rappresentano due indici di capacità contributiva diversa (ecco che ho tirato in ballo la Costituzione). L'uguaglianza di cui all'articolo 3 della Costituzione significa anche che a situazione diversa si applicano trattamenti diversi. Chi porta a casa un po' di affitto da una parte della casa in cui abita è in una situazione diversa da chi in quella casa ci abita e basta e non ha alcun "arricchimento ulteriore".
(ricchezza, reddito, capacità contributiva sono tre concetti diversi, cerco di esprimermi comunque decentemente)

Ok, poi tanti anni fa la Cassazione disse che l'abitazione principale può essere costituita da più unità immobiliari distintamente iscritte in catasto (ed ecco che ritorna quel senso di inadeguatezza per non capire un concetto così chiaro anziché trovarlo in contrasto con la definizione che ne dava l'ICI), distruggendo di fatto l'equivalenza abitazione principale = 1 fabbricato che da misero ragioniere avevo desunto da

Dalla imposta dovuta per l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo

(articolo 8 - comma 2 - D.Lgs 504/1992) quando ancora c'era solo la detrazione e non l'intera esenzione (o in qualunque altro modo la si voglia far passare, anche che il suo possesso non costituisce presupposto dell'imposta)

Poi però la Cassazione cambia idea e da parecchi anni sembra basare le decisioni un po' più sul dato catastale e meno sulla situazione di fatto. Si scrive "di fatto", si legge "involucro di zucchero attorno al concetto amaro di non corrispondente a quanto deve essere, quindi in violazione della legge".

Tornando al punto di partenza: quanto sostenuto dal MEF ha, per quanto mi riguarda, almeno in questo caso, lo stesso senso dell'invarianza di gettito ASSOLUTO ED ETERNO per il Canone Unico Patrimoniale, come chiaramente scritto sulla legge. (per chi non l'ha ancora visto: https://tuttopa.it/viewtopic.php?f=7&t=27359)

Per questo tifo per @naike.

NB: non ce l'ho con @Unborn, sia chiaro. Espongo solo il mio diverso punto di vista rispetto a quello ministeriale.

[naike]

Eccomi... grazie mille per le risposte avute!

Noi abbiamo un paio di casi di abitazione unica, di cui è stato affittato un piano ad estranei... oggettivamente è difficile dire che possa essere una casa unica...

Abbiamo deciso di attivare le procedure di cui alla legge 311/2004.

Essendo in un piccolo comune, prima contatterò l'utente per spiegargli il tutto... potrebbe anche essere che si attivino spontaneamente...

[FireFil]

prima contatterò l'utente per spiegargli il tutto... potrebbe anche essere che si attivino spontaneamente...

Te lo auguro, fa' attenzione però al fatto che solo con la procedura di cui alla legge 311 del 2004 individuando la data da cui quella situazione catastale non è più reale, hai una legittimazione inattaccabile riguardante il recupero e la decorrenza, data dalla stessa legge 311.
Se ti basi invece sulla rendita da DOCFA presentato per attivazione quasi spontanea del contribuente/titolare, l'accertamento deve comunque riportare in modo inequivocabile che non stai facendo valere retroattivamente quell'accatastamento altrimenti è un gioco da ragazzi impugnarlo e per il contribuente vincere, in scioltezza. Qualche rischio in meno lo corri se il docfa riporta nella "Data in cui la variazione si è verificata (ultimazione dei lavori)" la data della prima cessione in locazione. Nelle stampe è sulla prima pagina, in alto. Ma anche con questa ci andrei comunque con i piedi di piombo.

Quanto a regolarità urbanistica, con formazione di due unità dove prima ce n'era una sola... sanatoria con pagamento di sanzioni, diritti di segreteria, varie ed eventuali... l'ufficio tecnico sta fremendo, immagino. (je vojo tanto bbbene)

[naike]

ok! Grazie mille delle dritte! Per fortuna le due locazioni sono recentissime...anche se ovviamente non vuol dire che la suddivisione non ci fosse già prima... essendo molto piccoli, preferiamo comunque parlare prima con i soggetti

ma ho un dubbio... nel caso di attivazione comma 336 e inadempienza del contribuente... escono dei tecnici dell'agenzia delle entrate a fare dei sopralluoghi? e poi chi presenta le pratiche all'ufficio tecnico?

[FireFil]

ma ho un dubbio... nel caso di attivazione comma 336 e inadempienza del contribuente... escono dei tecnici dell'agenzia delle entrate a fare dei sopralluoghi? e poi chi presenta le pratiche all'ufficio tecnico?

Tempi e soggetti interessati sono stabiliti
- dai commi da 336 a 339,
- dalla Determinazione 16/02/2005 "Provvedimento emanato ai sensi del comma 339 dell'articolo 1 della L. 30 dicembre 2004, n. 311, in materia di classamenti catastali di unità immobiliari di proprietà privata. Linee guida." pubblicata nella GU 18 febbraio 2005, n. 40. ed emanata dall'Agenzia del territorio, quando ancora si chiamava così.
- dalla Determinazione 30/06/2005 "Oneri dovuti per la redazione d'ufficio degli atti di aggiornamento catastali, da porre a carico dei soggetti inadempienti, per le ipotesi di cui all'articolo 1, comma 336, della L. 30 dicembre 2004, n. 311", pubblicata nella GU 4 luglio 2005, n. 153.

I motori di ricerca (non l'intelligenza artificiale, occhio) mi fanno passare per onnisciente. A suo tempo di documentai in merito perché era giusto farlo.

Anche se poi... altro esempio di tanto sbandierata richiesta degli amministratori locali: "Dateci il catasto, vedrete quante cose che non vanno scopriremo e sistemeremo!!!" per poi... Sto facendo concorrenza ad Ullifa quando a disfattismo e rassegnazione (ho ormai scelto Ullifa come destinatario delle mie frecciatine umoristiche, lo sa che non ho niente di personale contro di lui)