IMU:casa in ristrutturazione è inagibile?

[Unborn]

ogni volta che il tecnico accatasta un nuovo immobile attribuisce allo stesso una rendita presunta, la categoria non conta nulla. Se è passato un anno (come mi pare di intuire) ed il catasto non ha ritenuto di doverla correggere, la rendita presunta è diventata definitiva. Qui però siamo di fronte non ad una rendita errata, ma ad un errato accatastamento, in quanto l'immobile è ancora al grezzo. Bisognerebbe anche vedere cosa ha scritto il tecnico nel DOCFA. Proprio per questo, a mio avviso, accerterei l'area edificabile. Lo stato di fatto non corrisponde a quanto dichiarato in catasto

[davide79]

scusate ma.... la norma è chiarissima... in deroga alla norma generale (cioé in deroga alla norma che prevede che la base imponibile di un fabbricato è il suo valore catastale), in caso di costruzione, ristrutturazione, restauro e risanamento conservativo, la base imponibile è l'area fabbricabile, senza tener conto del valore del fabbricato in corso di costruzione/ristrutturazione.

scusate ma pensavo che dal 1992 certi concetti fossero assodati...

cosa c'entra far pagare un fabbricato grezzo con il valore catastale, addirittura ridotto della metà perché inagibile (e lo credo!)?? Tra l'altro l'inagibilità deve essere sopravvenuta, mica originaria...

[iadon]

scusate ma pensavo che dal 1992 certi concetti fossero assodati.....
Infatti.......
La norma stabilisce che: " Ai fini ICI/IMU l'imposta si calcola in base agli IMMOBILI ISCRITTI IN CATASTO AL 1 GENNAIO..." e su questo siamo d'accordo... Se, nel caso prospettato, il Fabbricato RISULTA ISCRITTO IN CATASTO (A/2) l'imposta si calcola sulla sua rendita...(NON SUL VALORE VENALE DELL'AREA) altrimenti doveva essere iscritto in F/3......Per RENDITA PRESUNTA si intende quando il fabbricato (per diversi motivi) NON E' STATO ISCRITTO IN CATASTO ed in fase di accertamento l'UFFICIO ATTRIBUISCE UNA RENDITA per calcolarne l'Imposta....(NON E' QUANDO IL TECNICO PRESENTA IL DOCFA) in quel caso E' RENDITA PROPOSTA che l'Agenzia può rettificare successivamente.....

[davide79]

ah boh, non so..
qui si parla di fabbricati grezzi non ultimati che pagano a rendita con base imponibile dimezzata della metà... bah...

rimango perplesso,
per il resto fate vobis

[t&t]

Buongiorno a tutti e grazie per la risposta.
Nel nostro caso specifico ci troviamo davanti ad un'abitazione tutt'ora iscritta in catasto in cat. A4 e nonostante al suo interno stiano effettuando dei lavori di ristrutturazione edilizia, non è stato variato lo status di fabbricato in catasto per cui ho qualche dubbio sul fatto che si debba considerare come area edificabile ignorando la rendita attribuita. Credo che al termine dei lavori verrà attribuita una nuova rendita e allora quest'ultima verrà utilizzata al fine della determinazione del tributo da quel momento in poi.
Questo in quanto solo per il fabbricato di nuova costruzione la norma prevede che sia "soggetto ad imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato".
Pertanto, correggetemi se sbaglio, ma acclarato che non si tratta di immobile inagibile dal punto della normativa IMU, credo debbano versare l'imposta come se non ci fossero i lavori in corso sulla base della rendita del fabbricato sino a nuova rendita.

[Unborn]

scusate ma pensavo che dal 1992 certi concetti fossero assodati.....
Infatti.......
La norma stabilisce che: " Ai fini ICI/IMU l'imposta si calcola in base agli IMMOBILI ISCRITTI IN CATASTO AL 1 GENNAIO..." e su questo siamo d'accordo... Se, nel caso prospettato, il Fabbricato RISULTA ISCRITTO IN CATASTO (A/2) l'imposta si calcola sulla sua rendita...(NON SUL VALORE VENALE DELL'AREA) altrimenti doveva essere iscritto in F/3......Per RENDITA PRESUNTA si intende quando il fabbricato (per diversi motivi) NON E' STATO ISCRITTO IN CATASTO ed in fase di accertamento l'UFFICIO ATTRIBUISCE UNA RENDITA per calcolarne l'Imposta....(NON E' QUANDO IL TECNICO PRESENTA IL DOCFA) in quel caso E' RENDITA PROPOSTA che l'Agenzia può rettificare successivamente.....

hai ragione iadon, il termine rendita proposta è quello corretto.
il concetto non cambia. Anche gli immobili oggetto di ristrutturazione sono iscritti in catasto con rendita......saltiamo a piè pari l'art. 5 comma 6 ? qui siamo di fronte ad un immobile oggetto di nuova costruzione o ristrutturazione mai ultimato che andava accatastato in f3.
comunque come dice davide79 fate vobis, ma anche a me sembra che stiamo discutendo su concetti pacifici da tempo

[t&t]

....se non ci fosse stata la richiesta di riconoscimento di inagibilità, l'ufficio tributi non avrebbe avuto le informazioni per sapere dei lavori in corso per la ristrutturazione del fabbricato in quanto non è stata fatta la variazione catastale variando la categoria da A4 a F3...perché con un F3 non avendo rendita si considera area edificabile ma se non avviene questo passaggio in catasto credo che l'ufficio non abbia elementi....

[davide79]

Buongiorno a tutti e grazie per la risposta.
Nel nostro caso specifico ci troviamo davanti ad un'abitazione tutt'ora iscritta in catasto in cat. A4 e nonostante al suo interno stiano effettuando dei lavori di ristrutturazione edilizia, non è stato variato lo status di fabbricato in catasto per cui ho qualche dubbio sul fatto che si debba considerare come area edificabile ignorando la rendita attribuita. Credo che al termine dei lavori verrà attribuita una nuova rendita e allora quest'ultima verrà utilizzata al fine della determinazione del tributo da quel momento in poi.
.

No, non puoi fare da rendita a rendita.
Durante i lavori di ristrutturazione la base imponibile è l'area fabbricabile, in quanto in questa fase la rendita iscritta in catasto non rappresenta più la redditività di quell'immobile. Art. 5 comma 6 d.lgs. 504/92

L'F3 è una categoria fittizia che viene utilizzata civilisticamente per identificare gli immobili oggetto di lavori edilizi, normalmente ai fini di compravendite/divisioni/eccetera. Al di fuori di questi casi, non è affatto scontato che un immobile oggetto di costruzione/ristrutturazione venga accatastato in categoria F3.
Gli elementi a disposizione dell'ufficio tributi sono le pratiche edilizie presso l'ufficio tecnico.

[Unborn]

....se non ci fosse stata la richiesta di riconoscimento di inagibilità, l'ufficio tributi non avrebbe avuto le informazioni per sapere dei lavori in corso per la ristrutturazione del fabbricato in quanto non è stata fatta la variazione catastale variando la categoria da A4 a F3...perché con un F3 non avendo rendita si considera area edificabile ma se non avviene questo passaggio in catasto credo che l'ufficio non abbia elementi....

premesso che si spera che almeno i lavori siano regolari e dunque le pratiche edilizie esistano e siano consultabili presso l'ufficio tecnico (dove non vi sarà peraltro una fine lavori presumo), ma quindi siccome l'ufficio, senza l'istanza di parte per richiesta di inagibilità, non sarebbe venuto a conoscenza dello stato di fatto, ora che lo sa, fa finta di non saperlo? ......sempre più allibito....

[iadon]

Buongiorno a tutti e grazie per la risposta.
Nel nostro caso specifico ci troviamo davanti ad un'abitazione tutt'ora iscritta in catasto in cat. A4 e nonostante al suo interno stiano effettuando dei lavori di ristrutturazione edilizia, non è stato variato lo status di fabbricato in catasto per cui ho qualche dubbio sul fatto che si debba considerare come area edificabile ignorando la rendita attribuita. Credo che al termine dei lavori verrà attribuita una nuova rendita e allora quest'ultima verrà utilizzata al fine della determinazione del tributo da quel momento in poi.
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No, non puoi fare da rendita a rendita.
Durante i lavori di ristrutturazione la base imponibile è l'area fabbricabile, in quanto in questa fase la rendita iscritta in catasto non rappresenta più la redditività di quell'immobile. Art. 5 comma 6 d.lgs. 504/92

L'F3 è una categoria fittizia che viene utilizzata civilisticamente per identificare gli immobili oggetto di lavori edilizi, normalmente ai fini di compravendite/divisioni/eccetera. Al di fuori di questi casi, non è affatto scontato che un immobile oggetto di costruzione/ristrutturazione venga accatastato in categoria F3.
Gli elementi a disposizione dell'ufficio tributi sono le pratiche edilizie presso l'ufficio tecnico.

Nel caso di COSTRUZIONE ai fini dell'imposta si calcola il valore venale dell'area...
Nel caso RISTRUTTURAZIONE bisogna verificare:
Se i lavori di Ristrutturazione riguardano UNA RADICALE TRASFORMAZIONE del fabbricato in questo caso si calcola sull'area edificabile, se invece i Lavori riguardano solo una manutenzione del fabbricato si applica la riduzione del 50% fino al completamento dei lavori stessi........