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Il mio ente, come tanti altri, determina periodicamente i valori venali di riferimento per le aree fabbricabili ai fini del calcolo IMU. Per l'ultimo aggiornamento abbiamo fatto una stima sulla base del "criterio di trasformazione", ovvero il presunto valore di vendita dei fabbricati costruiti meno i costi di costruzione, gli oneri urbanistici, gli oneri finanziari e l'utile del costruttore.
Questo metodo è ormai il più utilizzato anche dai periti privati, data l'esiguità delle compravendite di aree.

Preciso che non abbiamo utilizzato questo metodo per "fare cassa": i valori che abbiamo ottenuto sono vicini alla realtà, anzi in alcuni casi inferiori.

Sappiamo però che ci sono diverse sentenze del Tar e del Consiglio di Stato che hanno annullato regolamenti comunali che utilizzavano questo criterio.

Il mio quesito è: una volta che la mia delibera è definitiva e non è stata oggetto di impugnazione nei termini sono al riparo dal punto di vista di legittimità dell'atto? Credo che un eventuale ricorso in CTP possa mettere in discussione soltanto il valore del bene accertato, e non l'impianto complessivo della norma regolamentare... Sbaglio?

La delibera non può essere impugnata, ma diciamo che il metodo utilizzato per la determinazione dei valori non contempla i criteri stabiliti dalla normativa e dunque potresti avere problemi in tal senso in caso di contenzioso.

Ne siamo consapevoli, anche se l'idea di una contestazione in tal senso fa abbastanza ridere, se si considera che le perizie di parte sono fatte tutte con questo metodo.

Se facessimo un ulteriore atto dove confrontiamo i valori della nostra delibera con i pochi valori di mercato disponibili (atti di compravendita, successioni, perizie) e ne dimostriamo la congruità, potremmo sanare il vizio della delibera originaria?

Aimar ha scritto:Ne siamo consapevoli, anche se l'idea di una contestazione in tal senso fa abbastanza ridere, se si considera che le perizie di parte sono fatte tutte con questo metodo.

infatti andrebbero contestate in tal senso anche se poi ad essere franchi le sentenze sono contraddittorie anche su questo. Diciamo che in mancanza di elementi alternativi anche una valutazione di quel tipo può comunque essere un riscontro del probabile valore di mercato

ps: comunque trovare perizie di parte sul valore di trasformazione è già grasso che cola. Da noi arrivano dettate solo da "sentito dire" o "esperienza/ conoscenza personale" senza alcun elemento oggettivo

Aggiornamento.
La recente sentenza di Cassazione 9491/2018 si è espressa favorevolmente sul calcolo del valore dell'area con il criterio di trasformazione:

"l'ICI va dichiarata (dal contribuente) ed accertata (dall'ente impostore) sulla base del valore di mercato dell'area, ed allo scopo di determinare, con riferimento all'attualità, il più probabile valore unitario medio di mercato delle aree fabbricabili o potenzialmente fabbricabili, a prescindere dal criterio di stima utilizzato (diretto comparativo, in base ai prezzi di mercato noti, indiretto, facendo riferimento al valore di trasformazione)",

Confermo, l'ho letta giusto ieri. Questa fresca sentenza sembra allinearsi ad alcune recenti sentenze, come detto sopra, confermando che può essere considerato valido anche il criterio di trasformazione