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caso:
Terreni situati in zona edificabile

Contribuente A è proprietario di immobile prima casa e unico mappale di terreno contiguo graffato catastalmente: per entrambi non paga IMU.
Con scrittura privata risalente a parecchi anni fa, il contribuente A cede parte del terreno graffato catastalmente all’abitazione principale a contribuente B (che su tale terreno ha edificato rampa di accesso alla propria abitazione, pertanto terreno graffato all’abitazione principale per cui non paga IMU).

Ora, il contribuente A intende regolarizzare la situazione frazionando il terreno graffato all’abitazione principale e procedendo con atto di cessione di terreno CON RISERVA DI VOLUMETRIA della parte a suo tempo ceduta con scrittura privata al contribuente B.

Chi sarà tenuto al pagamento dell’IMU?
Ipotizzando che sia obbligato il contribuente B in considerazione del fatto che l’obbligo ricade sul titolare del diritto reale (in questo caso proprietà di terreno edificabile non graffato all’abitazione principale) avendo la postilla di “riserva di volumetria” riportata in atto valore di natura privata soltanto tra le parti contraenti e non nei confronti della Pubblica Amministrazione: come comportarsi nel caso il contribuente B dovesse far valere tale postilla ritenendosi non obbligato al pagamento e chiedendo a questo ufficio tributi di far ricadere l’obbligo IMU sul contribuente A?

Di contro, è ipotizzabile che sia il contribuente A tenuto a pagare l’IMU essendosi riservato la volumetria sul terreno ceduto (che, a questo punto, non risulta più graffato all’abitazione principale): quale motivazione può, questo ufficio tributi, sostenere con il contribuente A?

Grazie per il confronto.

La scrittura privata in questione è stata registrata, dunque ha data certa?

Unborn ha scritto:La scrittura privata in questione è stata registrata, dunque ha data certa?

No, semplice scrittura privata datata anni novanta non registrata.

allora a mio avviso è come non esistesse. doveva pagare sempre A (Cassazione 6159/2021 e precedenti) .
Nel momento in cui, ora, frazionerà e si riserverà la volumetria (con apposito atto), continuerà a pagare lui in quanto la porzione ceduta sarà svuotata della capacità edificatoria.

Unborn ha scritto:allora a mio avviso è come non esistesse. doveva pagare sempre A (Cassazione 6159/2021 e precedenti) .
Nel momento in cui, ora, frazionerà e si riserverà la volumetria (con apposito atto), continuerà a pagare lui in quanto la porzione ceduta sarà svuotata della capacità edificatoria.

Allora nulla vale, a tuo dire, che la postilla di “riserva di volumetria” riportata in atto abbia valore di natura privata soltanto tra le parti contraenti e non nei confronti della Pubblica Amministrazione?
Una sentenza di Cassazione ha precisato che quando di trasferisce (cioè si vende) la proprietà di un'area, si trasferisce anche il diritto di costruirvi, in sostanza insieme alla proprietà di vendono NECESSARIAMENTE ASSIEME i diritti edificatori relativi all'area venduta (sentenza 23310/2015).
Di fatto si potrebbe interpretare che nei confronti del Comune, la clausola del contratto con cui il venditore si riserva i diritti edificatori non abbia alcun effetto: in pratica, se il contribuente B acquista i terreni senza diritti edificatori (cedendoli in sostanza al venditore), questo accordo vincola solo le parti ma è irrilevante ai fini fiscali e, di conseguenza, è come se le aree mantenessero intatti i diritti edificatori vincolando il contribuente B ai fini IMU.

Condivido la tua linea ove considererei il contribuente B svincolato da obblighi avendo acquistato un'area svuotata di capacità edificatoria ma non so come motivare compiutamente (e inappellabilmente) l'obbligo al pagamento dell'IMU per il contribuente A (avendo lo stesso riservato per sé il diritto ad edificare).

Diciamo che materiale per azzeccagarbugli ce n'è sempre.
C'è effettivamente chi sostiene che la cessione volumetria tra privati sia irrilevante ai fini fiscali e rilevi (o si realizzaq) invece solo nel momento del rilascio della Concessione, ovvero quando la PA recepisce attraverso un suo provvedimento tale atto. Praticamente è intesa solo come un atto "preparatorio" alla cessione vera e propria che si ha solo con il rilascio della concessione (questo in alcune sentenze di natura civile/penale)
Io non la penso così, in quanto dal momento della cessione volumetria un lotto si svuota e l'altro aumenta di volumetria e di valore tale da incidere sulla base imponibile e sulla capacità contributiva...ma appunto è una mia opinione...Diciamo anche che è molto più facile che A si renda conto della sua posizione essendosi riservato la volumetria, che non accertare B che sa di non avere nulla.
Se post cessione volumetrica B richiedesse permesso a costruire gli verrebbe concesso? questa è la domanda da porsi forse...