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Il nostro ufficio ha inviato un avviso di accertamento per l’omessa dichiarazione di un’area di mq. 1000 sita all’interno del paese che è stata ricevuta in donazione nel 1983 unitamente ad un fabbricato di vecchissima costruzione, in rovina.
Il terreno, accatastato separatamente, nell’atto di donazione viene indicato come cortile dell’immobile inagibile e il valore attribuitogli è di lire 15.000.000, mentre il valore dell’immobile inagibile è di lire 5.000.000.
Il contribuente chiede l’annullamento dell’atto in quanto ritiene che il terreno sia una pertinenza dell’immobile inagibile ( dal quale il terreno risulta avere accesso alla pubblica via) e ritiene di aver assolto all’imposta pagando esclusivamente l’ICI sul fabbricato diroccato.
Può un’area di 1000 mq situata in zona di completamento, con un indice di edificabilità alto, e quindi con un valore di mercato importante essere pertinenza di un immobile in rovina? O potrebbe essere il contrario: il bene principale risulta essere il terreno ed il fabbricato la sua pertinenza?

l'atto di donazione non fa testo ed essendovi comunque immobile insistente su tale terreno il vaslore e' dato dal valore catastale dell'immobile stesso e l'area pertinenziale di completamento poiche' l'edificabilita' residua riguarda l'ampliamento dell'abitazione insistente e non gia' una nuova costruzione

In sostanza vorrei capire se l'area edificabile, accatastata separatamente dal fabbricato fatiscente, possa considerarsi pertinenza di quest'ultimo. E' evidente che il valore dell'area supera di gran lunga il valore del fabbricato. Non sembrerebbe rispettato il requisito oggettivo: il terreno non è asservito al fabbricato in quanto quest'ultimo non è utilizzabile(essendo diroccato), ma è il fabbricato asservito al terreno in quanto consente l'accesso alla via principale

Il concetto di pertinenza a cui dobbiamo far riferimento è quello dell'art. 817 del codice civile: "Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa".
Dall'esposizione della fattispecie, mi sembra che manchi questo collegamento.

Direi che avete fatto bene ad accertare l'area fabbricabile (tanto più se la particella terreni relativa è accatastata separatamente)

se...l'edificabilita' residua riguarda l'ampliamento dell'abitazione insistente e non gia' una nuova costruzione.... il valore dell'area e' insito in quello del fabbricato stesso a prescindere come detto di quanto inserito in donazione che sicuramente potrebbe essere il valore venale in comune commercio e nulla piu'.
E' di tutta evidenza che il terreno sia catastalmente a parte poiche' in catasto terreni ( e non vedo come si possa parlare di un valore in comune commercio di 15.000 euro poiche' il catasto nonpuo' sapere se il terreno e' ovvero non e' edificabile) per cui ritengo che tale terreno , se edificabilita' residua riguarda l'ampliamento dell'abitazione insistente e non gia' una nuova costruzione, sia dal punto di vista del valore insito nella rendita del fabbricato.
Personalmente

Grazie per le risposte

1- il fatto che sia indicato pertinenziale (qui cortile) nell'atto notarile (per di più datato) non ha effetti in merito al concetto di pertinenzialità civilistica ai fini del tributo.
2- a quanto capisco, qui non si tratta di edificabilità residuale, ma di una vera e propria area edificabile identificata come tale da P.R.G. e separata (anche catastalmente) dal fabbricato (che ricade in altra zona urbanistica).
3- se l'edificio è inagibile, di per se non sussiste il concetto di pertinenzialità dell'area adiacente che dovrebbe costituirne servizio e ornamento.
4- manca in ogni caso la dichiarazione del contribuente, che comunque non avrebbe effetto visti i punti precedenti.

A fronte di quanto sopra, a mio avviso, avete fatto bene ad accertare l'area.

Grazie, la sua risposta ha confermato il mio pensiero